AVIGNON : 41, rue de la Bonneterie appartement T3

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 2,1%, comparee a une moyenne de 2,3% au niveau national.

D'apres les loyers observes sur le marche pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 740 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien rehabilite (hors parking mais couts des travaux compris) est de 6 347 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing equivalents est de 4 047 € sur cette zone.

L’ecart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marche sur cette zone est de 57%, alors que l’ecart moyen est de 116% sur l’ensemble du territoire. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix du marche que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Cette operation est disponible sous un montage juridique en VIR (Vente d'Immobilier a Renover), ce qui vous permettra de reduire votre imposition en cas de plus-value sur la revente. En effet, grace a ce montage, vous pourrez integrer les couts de travaux dans le prix initial de votre bien avant de calculer votre plus-value.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 37% contre 16% en moyenne nationale.


• Situe en etage eleve, au 3eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La population a baisse de 11% sur 5 ans sur cette zone.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (22% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (19% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (20%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (16% contre 11% au niveau national)

Attractivite du quartier

Ce bien ne beneficie pas d'une grande proximite aux services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinemas a moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (16% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) reflete un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est raisonnablement developpe dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable a celle observee en moyenne nationale : 20%).

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Malraux est impactee par plusieurs elements :

• Le taux de reduction d'impots (22% ou 30% selon les zones) qui s’applique sur le montant des travaux de rehabilitation : sur ce programme, il est de 30%.


• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la reduction jusqu'a un maximum de 400 000 € : ils sont ici de 296 442 €.


• Enfin, le poids des travaux dans le cout total de l'operation est egalement a prendre en compte : il est de 70% pour cet investissement.