NICE : 13, boulevard Cessole appartement T2

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 1,9%, comparee a une moyenne de 2,6% au niveau national.

D'apres les loyers observes sur le marche pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 538 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien rehabilite (hors parking mais couts des travaux compris) est de 8 164 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing equivalents est de 6 004 € sur cette zone.

L’ecart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marche sur cette zone est de 36%, alors que l’ecart moyen est de 76% sur l’ensemble du territoire. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix du marche que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critere qui explique l'essentiel de cette note :

• La population a baisse de 10% sur 5 ans sur cette zone.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 17% contre 16% en moyenne nationale.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (15% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (25% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (15%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (13% contre 11% au niveau national)

Important a noter : il est possible de se proteger efficacement contre ce risque grace a une Garantie de Loyer Impaye (GLI).

Attractivite du quartier

En depit d'une bonne attractivite generale, ce bien ne beneficie pas d'une grande proximite aux services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac (58% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (13% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) sur cette zone sont fortes, refletant un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est particulierement bien developpe dans cette zone, comme l'atteste la part elevee de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Deficit Foncier est impactee par plusieurs elements :

• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la reduction : ils sont ici de 178 162 €.


• Le poids des travaux dans le cout total de l'operation est egalement a prendre en compte : il est de 52% pour cet investissement.