FRENCH RIVIERA - NICE - MALRAUX 22 % - ASL appartement T1

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 0,2%, comparee a une moyenne de 2,6% au niveau national.

D'apres les loyers observes sur le marche pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 54 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien rehabilite (hors parking mais couts des travaux compris) est de 8 942 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing equivalents est de 9 309 € sur cette zone.

Le prix au m2 de ce bien est inferieur au prix observe actuellement sur le marche de l’ancien, ce qui est tout a fait attractif.

L’ecart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marche sur cette zone est de -3,9%, alors que l’ecart moyen est de 76% sur l’ensemble du territoire. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix du marche que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 18% contre 16% en moyenne nationale.


• Ce logement beneficie en outre d'une exposition favorable sud.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La population a baisse de 26% sur 5 ans sur cette zone.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (21% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (31% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (17%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (10% contre 11% au niveau national)

Important a noter : il est possible de se proteger efficacement contre ce risque grace a une Garantie de Loyer Impaye (GLI).

Attractivite du quartier

Ce bien beneficie d'un tres bon environnement de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.

La part de bacheliers en local reflete la moyenne nationale ou sont presents des biens a vendre, ce qui est caracteristique d'un environnement de classes moyennes.

Le reseau de transports publics est raisonnablement developpe dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable a celle observee en moyenne nationale : 20%).

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Deficit Foncier est impactee par plusieurs elements :

• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la reduction : ils sont ici de 140 678 €.


• Le poids des travaux dans le cout total de l'operation est egalement a prendre en compte : il est de 50% pour cet investissement.