Cristal Palm - MS appartement T2

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la decote de nue propriete) de ce bien est de 4 220 € (en tenant compte de la surface ponderee egale a 51,90 m²), ce qui correspond a un prix au m2 en pleine propriete de 4 587 €. Pour information, le prix au m² du marche dans l’ancien se situe actuellement entre 2 554 € et 4 773 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 512 €.

Le prix au m² en pleine propriete de ce bien est inferieur au prix maximum observe actuellement sur le marche de l’ancien, ce qui est tout a fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’ecart de prix au m² de ce bien en pleine propriete (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 31%, alors que l’ecart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marche des biens en nue propriete. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalite actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critere qui explique l'essentiel de cette note :

• Situe en etage eleve, au 2eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

D'autres criteres jouent egalement, mais de maniere moins importante, et viennent attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 7,7% contre 16% en moyenne nationale.


• La population a baisse de 6,3% sur 5 ans sur cette zone.


• La forte densite actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente a terme du bien.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas ou vous souhaiteriez mettre ce logement en location a l’issue de la periode de nue propriete (qui durera 15 ans), lorsque vous possederez le bien en pleine propriete, vous pourrez alors le louer pour 1 069 € / mois. Ce montant est estime a partir du niveau des loyers actuels (18 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de reference des loyers de 1% par an.

Votre rentabilite locative brute serait alors de 5,6%, a comparer a une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de detention de la pleine propriete indique par le promoteur pour ce lot est de 92%.

L’usufruit est confie a l’organisme suivant : CDC Habitat.

Attractivite du quartier

Ce bien beneficie d'un tres bon environnement de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinemas a moins de 15 min.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (58% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre).

Le reseau de transports publics est raisonnablement developpe dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable a celle observee en moyenne nationale : 20%).

Au-dela de ces qualites, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 46%, a comparer a 16% sur l'ensemble du territoire.

tax_performance

L’achat en nue propriete permet de faire des economies sur 3 grandes categories de frais : les frais de location, de pret immobilier, et de fiscalite.

Afin d’evaluer ces economies, nous avons tenu compte d’un loyer de 934 € correspondant aux donnees de marche sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 229 348 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriete : 92%.

Voici le detail des frais non payes grace au demembrement de propriete sur la duree de la periode d’usufruit (15 ans) :

Location

Pret

Fiscalite

Total des frais non payes sur toute la duree du demembrement : 103 095 €

L’equivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,0% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payes par le montant du bien et par la duree de l’investissement), a comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalite des 1417 lots en nue propriete que nous recensons.