Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la decote de nue propriete) de ce bien est de 3 469 € (en tenant compte de la surface ponderee egale a 99,15 m²), ce qui correspond a un prix au m2 en pleine propriete de 4 180 €. Pour information, le prix au m² du marche dans l’ancien se situe actuellement entre 2 172 € et 4 246 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 104 €.
Le prix au m² en pleine propriete de ce bien est inferieur au prix maximum observe actuellement sur le marche de l’ancien, ce qui est tout a fait attractif.
Et bonne nouvelle : l’ecart de prix au m² de ce bien en pleine propriete (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 35%, alors que l’ecart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marche des biens en nue propriete. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalite actuellement en vente.
Facilite a la revente
La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
- La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 24% contre 16% en moyenne nationale.
- La population a augmente de 78% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observee en moyenne nationale s'eleve a 1,5%.
- Ce logement beneficie en outre d'une exposition favorable sud-ouest.
- Situe en etage eleve, au 3eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas ou vous souhaiteriez mettre ce logement en location a l’issue de la periode de nue propriete (qui durera 15 ans), lorsque vous possederez le bien en pleine propriete, vous pourrez alors le louer pour 1 361 € / mois. Ce montant est estime a partir du niveau des loyers actuels (12 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de reference des loyers de 1% par an.
Votre rentabilite locative brute serait alors de 4,2%, a comparer a une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de detention de la pleine propriete indique par le promoteur pour ce lot est de 83%.
L’usufruit est confie a l’organisme suivant : CDC Habitat.
Attractivite du quartier
Ce bien beneficie d'un tres bon environnement de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.
La part des adultes ayant le bac (59% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (14% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) sur cette zone sont fortes, refletant un environnement plutot aise.
Le reseau de transports publics est particulierement bien developpe dans cette zone, comme l'atteste la part elevee de personnes empruntant les transports en commun.
Les stations Barriere Saint Medard, Meriadeck et Gare Saint Jean seront mises en service en 2025 dans le cadre du projet de creation d'un bus express a Bordeaux (Ligne E).
La station Gare Bordeaux Saint Jean sera mise en service en 2030 dans le cadre du projet d'une extension du TER 42 a Bordeaux (TER 42).
tax_performance
L’achat en nue propriete permet de faire des economies sur 3 grandes categories de frais : les frais de location, de pret immobilier, et de fiscalite.
Afin d’evaluer ces economies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 190 € correspondant aux donnees de marche sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 390 361 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriete : 83%.
Voici le detail des frais non payes grace au demembrement de propriete sur la duree de la periode d’usufruit (15 ans) :
Location
| Montant | Detail | |
|---|---|---|
| Taxe fonciere | 17 847 € | Payee par l'usufruitier |
| Frais de gestion locative | 16 062 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Assurances loyer impaye | 3 212 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Charges de copropriete | 6 425 € | A la charge de l'usufruitier |
Pret
| Montant | Detail | |
|---|---|---|
| Interets de pret immobilier | 37 826 € | Le montant de pret est inferieur donc les interets egalement |
| Frais de garantie | 664 € | Le montant de pret est inferieur donc les frais de garantie (hypotheque ou caution) egalement |
Fiscalite
| Montant | Detail | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 4 977 € | Le montant d'achat est inferieur donc les frais de notaire egalement |
| Impots sur loyers | 50 543 € | Pas d'impots a payer sur les revenus locatifs (touches par l'usufruitier) |
| IFI | 29 277 € | Montant du bien non soumis a l'IFI |
Total des frais non payes sur toute la duree du demembrement : 166 833 €
L’equivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 2,8% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payes par le montant du bien et par la duree de l’investissement), a comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalite des 1417 lots en nue propriete que nous recensons.
Le bien m'intéresse
Cette annonce est accessible jusqu’à la fin du mois
VDN-GROUPE SAS
contact@vente-de-neuf.comSite web / BarèmeVDN-GROUPE SAS
Carte professionnelle n°3901 2023 000 000 004
délivrée par la CCI de Lons-le -Saunier
Siège : 50 la Petite Biolée - 39190
RCS : B 949 313 704
