Armonia appartement T3

Rentabilite locative nette

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 4,1%, comparee a une rentabilite moyenne de 2,8% au niveau national pour des residences gerees senior (sur les 2 411 biens de ce type que nous recensons).

Cette rentabilite est calculee en divisant vos revenus locatifs annuels hors TVA (604 €/mois*12 = 7 252 €) par le cout de votre investissement hors TVA (car vous beneficiez d’un remboursement de la TVA par l’Etat pour ce type d’investissement).

Le bail est propose pour une duree ferme de 10 ans par le gestionnaire LP Services. Vous beneficiez ainsi d’une visibilite de long terme sur votre rentabilite.

Certains gestionnaires prennent a leur charge des couts qui reviennent traditionnellement aux proprietaires. Voici ce qui est prevu sur ce bail :

• Gros travaux (article 606, comme par exemple la refection des murs porteurs ou des toitures) : a la charge du gestionnaire


• Taxe fonciere : a la charge du gestionnaire


• Frais d’entretien des parties communes : a la charge du gestionnaire

Cette prise en charge par le gestionnaire des travaux, des charges et de la taxe fonciere est exceptionnelle et vous assurera une rentabilite nette quasi inchangee par rapport a la rentabilite brute presentee ci-dessus. Nous en avons tenu compte dans la notation de cette residence sur ce critere.

Capacite de remplissage de la residence

La capacite de remplissage de cette residence est forte.

Le poids des seniors dans la population locale est de 13%, a comparer avec un poids moyen de 19% au niveau national (sur les zones ou se trouvent des biens a vendre). Plus la proportion de seniors dans la population sur la zone est importante, plus le remplissage de la residence sera facile.

Le rapport du nombre de seniors par rapport au nombre de logements sur la zone de cette residence est de 31%, alors qu'il s'etablit a 33% au niveau national (sur les zones ou se trouvent des biens a vendre). Plus le nombre de seniors est eleve par rapport au nombre de logements sur la zone, plus le remplissage de la residence sera egalement facilite.

Le nombre de seniors est suffisamment important localement pour que la construction d'une nouvelle residence ne vienne pas desequilibrer l'offre d'hebergement par rapport a la demande.

Solidite du gestionnaire

Le gestionnaire de cette residence est Lp Services.

La solidite de ce gestionnaire est bonne :

• La societe existe depuis 2019, soit 6 ans d'anciennete, a comparer avec 23 ans d'anciennete moyenne pour les 331 gestionnaires que nous recensons.


• Le groupe auquel ce gestionnaire appartient faisait 1 M€ de chiffre d'affaire en 2019. Pour information, le CA median de tous les gestionnaires recenses est de 7 M€.


• Cet acteur gere 10 residences. Le parc de residences gerees par un gestionnaire s'etablit a 11 en moyenne sur l'ensemble des gestionnaires.

Attractivite du quartier

En depit d'une bonne attractivite generale, ce bien ne beneficie pas d'une grande proximite aux services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (66% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre).

Le reseau de transports publics est particulierement bien developpe dans cette zone, comme l'atteste la part elevee de personnes empruntant les transports en commun.

La station Bobigny-Drancy sera mise en service en 2030 sur la ligne 15 dans le cadre du projet du Grand Paris.