Paris Venelles appartement T3

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la decote de nue propriete) de ce bien neuf est de 5 614 € (en tenant compte de la surface ponderee egale a 70,71 m²), ce qui correspond a un prix au m2 en pleine propriete de 9 357 €. Pour information, le prix au m² du marche dans l’ancien se situe actuellement entre 4 240 € et 8 128 € sur cette zone, avec un prix moyen de 5 819 €.

L’ecart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriete par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 61%, alors que l’ecart moyen entre le neuf et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marche des biens en nue propriete. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La population a augmente de 12% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observee en moyenne nationale s'eleve a 1,5%.


• Ce logement beneficie en outre d'une exposition favorable sud-est.

D'autres criteres jouent egalement, mais de maniere moins importante, et viennent attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 8,2% contre 16% en moyenne nationale.


• La forte densite actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente a terme du bien.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas ou vous souhaiteriez mettre ce logement en location a l’issue de la periode de nue propriete (qui durera 20 ans), lorsque vous possederez le bien en pleine propriete, vous pourrez alors le louer pour 1 912 € / mois. Ce montant est estime a partir du niveau des loyers actuels (23 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de reference des loyers de 1% par an.

Votre rentabilite locative brute serait alors de 3,5%, a comparer a une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de detention de la pleine propriete indique par le promoteur pour ce lot est de 60%.

Attractivite du quartier

Ce bien ne beneficie pas d'une grande proximite aux services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinemas a moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (12% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) reflete un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est particulierement bien developpe dans cette zone, comme l'atteste la part elevee de personnes empruntant les transports en commun.

Par ailleurs, le taux de logements sociaux est de 58%, a comparer a 16% sur l'ensemble du territoire.

tax_performance

L’achat en nue propriete permet de faire des economies sur 3 grandes categories de frais : les frais de location, de pret immobilier, et de fiscalite.

Afin d’evaluer ces economies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 598 € correspondant aux donnees de marche sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 661 667 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriete : 60%.

Voici le detail des frais non payes grace au demembrement de propriete sur la duree de la periode d’usufruit (20 ans) :

Location

Pret

Fiscalite

Total des frais non payes sur toute la duree du demembrement : 445 075 €

L’equivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,4% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payes par le montant du bien et par la duree de l’investissement), a comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalite des 1417 lots en nue propriete que nous recensons.