STRASBOURG : Hotel d'Esther - COLIVING appartement T1

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 3,2%, comparee a une moyenne de 2,3% au niveau national.

D'apres les loyers observes sur le marche pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 745 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien rehabilite (hors parking mais couts des travaux compris) est de 6 693 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing equivalents est de 3 259 € sur cette zone.

L’ecart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marche sur cette zone est de 105%, alors que l’ecart moyen est de 116% sur l’ensemble du marche.

Cette operation est disponible sous un montage juridique en VIR (Vente d'Immobilier a Renover), ce qui vous permettra de reduire votre imposition en cas de plus-value sur la revente. En effet, grace a ce montage, vous pourrez integrer les couts de travaux dans le prix initial de votre bien avant de calculer votre plus-value.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 15% contre 16% en moyenne nationale.


• La population a baisse de 6,6% sur 5 ans sur cette zone.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• Situe en etage eleve, au 4eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (13% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (17% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (12%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (28% contre 11% au niveau national)

Attractivite du quartier

En depit d'une bonne attractivite generale, ce bien ne beneficie pas d'une grande proximite aux services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinemas a moins de 15 min.

La part des adultes ayant le bac (57% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (28% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) sur cette zone sont fortes, refletant un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est raisonnablement developpe dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable a celle observee en moyenne nationale : 20%).

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Malraux est impactee par plusieurs elements :

• Le taux de reduction d'impots (22% ou 30% selon les zones) qui s’applique sur le montant des travaux de rehabilitation : sur ce programme, il est de 30%.


• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la reduction jusqu'a un maximum de 400 000 € : ils sont ici de 159 340 €.


• Enfin, le poids des travaux dans le cout total de l'operation est egalement a prendre en compte : il est de 57% pour cet investissement.