Residence ALBA appartement T2

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 3,6%, comparee a une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observes sur le marche pour cette zone (14,53 € / m² en moyenne) sont superieurs au loyer plafond prevu par la loi Pinel (12,59 € / m² en tenant compte des coefficients prevus par la loi appliques au plafond legal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 212,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilite locative.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 081 € (en tenant compte de la surface ponderee egale a 96,26 m²) et, pour information, le prix au m² du marche dans l’ancien se situe actuellement entre 2 298 € et 4 114 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 445 €.

Le prix de ce bien neuf est inferieur au prix maximum observe actuellement sur le marche de l’ancien, ce qui est tout a fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’ecart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 18%, alors que l’ecart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marche. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critere qui explique l'essentiel de cette note :

• Situe en etage eleve, au 7eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

D'autres criteres jouent egalement, mais de maniere moins importante, et viennent attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 12% contre 16% en moyenne nationale.


• La population a augmente de 0,6% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observee en moyenne nationale s'eleve a 1,5%.


• La forte densite actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente a terme du bien.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (3,5% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (17% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (7,1%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (2% contre 11% au niveau national)

Attractivite du quartier

Ce bien beneficie d'un acces raisonnable sans etre total aux environnements de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinemas a moins de 15 min.

La part de bacheliers en local reflete la moyenne nationale ou sont presents des biens a vendre, ce qui est caracteristique d'un environnement de classes moyennes.

Le reseau de transports publics est peu developpe dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.

Au-dela de ces qualites, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 40%, a comparer a 16% sur l'ensemble du territoire.